전대차 계약서와 동의서를 같이 써야 하는 이유
전대차(재임대)는 빌린 상가나 집을 다시 제3자에게 빌려주는 계약입니다. 원래 임대인에게서 빌린 사람을 전대인, 그에게서 다시 빌리는 사람을 전차인이라고 합니다. 상가를 통째로 임차한 뒤 일부를 재임대하거나, 월세집을 잠시 비우며 다시 내주는 경우가 흔합니다.
인터넷에서 '전대차 계약서 양식'만 내려받아 쓰면 정작 가장 중요한 임대인 동의서를 빠뜨리기 쉽습니다. 대부분의 임대차계약서는 임대인 동의 없는 전대를 금지하고, 우리 법도 같은 취지를 두고 있어 동의서가 없으면 원계약이 해지될 위험이 생길 수 있습니다. 그래서 계약서와 동의서는 따로 노는 서류가 아니라 한 묶음으로 작성하는 것이 안전합니다. 아래는 일반 정보이며, 보증금이 큰 사안은 공인중개사나 법률 전문가 상담을 권합니다.
1단계: 임대인 서면 동의 먼저 받기
계약서를 쓰기 전에 임대인의 서면 동의부터 받습니다. 구두 동의만 믿으면 분쟁 시 입증이 어렵습니다. 동의서에는 다음이 분명히 드러나야 합니다.
- 전대 대상(상가 호실·면적, 또는 해당 호실)
- 전대 기간(원래 임대차 기간을 넘지 않도록)
- 전차인 정보와 임대인의 동의 의사
상가는 권리금·업종 변경이 얽히는 경우가 많아, 동의서에 허용 업종과 시설 변경 범위까지 적어 두면 나중에 다툼을 줄일 수 있습니다.
2단계: 전대차 계약서 필수 항목 채우기
동의를 확보했으면 전대인과 전차인이 계약서를 작성합니다. 일반 임대차 조건에 더해 전대 특유의 항목을 빠뜨리지 마세요.
- 당사자: 전대인·전차인 인적사항, 전대인이 실제 임차인이 맞는지 원계약서로 확인
- 대상·기간: 전대 공간과 기간(원계약 기간 이내)
- 차임·보증금: 월세 금액, 지급일, 입금 계좌, 보증금 반환 조건
- 관리비·공과금: 상가는 부담 주체를 명확히(전기·수도·공용관리비)
- 원상복구: 시설 하자와 원상복구 책임 범위
- 원계약 종료 시 처리: 원래 임대차가 끝나면 전대차도 영향을 받을 수 있다는 점과 보증금 정산 방법
전대 기간이 원래 임대차 기간을 넘으면 초과분은 보호받기 어려울 수 있습니다. 기간을 원계약에 맞추거나 연장 가능성을 미리 임대인과 협의해 두세요.
3단계: 동의서와 계약서를 한 묶음으로 보관하기
동의서와 계약서가 따로 흩어져 있으면 분쟁이 생겼을 때 한쪽을 찾지 못해 곤란해집니다. 두 서류에 같은 전대 대상·기간이 적혀 있는지 맞춰 본 뒤, 한곳에 함께 보관하세요. 월세 송금은 전대인 본인 명의 계좌로 보내고 이체 증빙을 남깁니다.
전자문서법·전자서명법의 일반 원칙에 따라 전자적으로 작성·서명한 전대차 계약서와 동의서도 효력을 가질 수 있습니다. 전자로 작성하면 동의서와 계약서를 한 화면에서 묶어 두기 쉽고, 작성·서명 시각이 함께 기록되어 증빙으로 활용하기 좋습니다. 다만 보증금이 큰 계약은 개별 사안에 맞춰 전문가 확인을 받는 것이 안전합니다.
양식 받지 말고 말로 바로 작성하기
빈 양식을 내려받아 항목을 하나씩 채우다 보면 동의서를 빠뜨리거나 상가 특유의 관리비·업종 조항을 놓치기 쉽습니다. 싸인딜은 서비스 초기 단계로, 지금 가입하면 무료 100건을 체험할 수 있습니다. 어떤 상황인지 말로 설명하면 전대차 계약서와 임대인 동의서 초안을 함께 정리하는 방향으로 만들어 갑니다. 카카오톡 알림톡 발송과 결제는 순차적으로 열리고 있으며, 받는 분(전차인)은 가입 없이 영원히 무료로 확인·서명합니다.