전월세상한제, 5% 상한이란
'임대료 인상 5% 상한'은 흔히 전월세상한제로 불립니다. 임대차 계약을 갱신할 때 임대인이 올릴 수 있는 보증금·월세 인상 폭을 일정 한도 안으로 제한하는 제도입니다. 일반적으로 그 상한은 직전 임대료의 5% 이내로 이야기되며, 지역에 따라 조례로 더 낮은 비율을 정할 수 있습니다.
이 글은 제도의 일반적인 구조를 설명하는 정보이며, 구체적인 적용 여부나 금액 계산은 사안마다 달라질 수 있습니다. 개별 판단이 필요하면 공인중개사나 법률 전문가, 관련 기관의 최신 안내를 확인하는 것이 안전합니다.
5% 상한이 적용되는 경우와 아닌 경우
핵심은 '갱신 상황인가, 새 계약인가'입니다. 일반적으로 인상 상한은 기존 임차인이 계약을 이어 가는 갱신 국면에서 의미가 있습니다.
- 적용되는 쪽: 기존 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 같은 집에서 계약을 연장하는 경우. 이때 임대료 인상은 상한 범위 안에서 협의합니다.
- 적용되지 않을 수 있는 쪽: 임차인이 바뀌어 완전히 새로 맺는 신규 계약. 새 임차인과의 보증금·월세는 상한 규정의 영향을 직접 받지 않는 것으로 이야기됩니다.
5% 상한은 '무조건 5%를 올릴 수 있다'는 뜻이 아닙니다. 어디까지나 상한일 뿐, 실제 인상 여부와 폭은 임대인과 임차인의 협의로 정합니다. 동결하거나 더 적게 올려도 됩니다.
5% 인상액 계산 방법
계산 자체는 단순합니다. 직전 임대료에 인상률을 곱하면 됩니다.
| 구분 | 예시 금액 | 5% 인상 시 |
|---|---|---|
| 월세 | 월 50만 원 | 월 52만 5천 원(2만 5천 원 인상) |
| 전세 보증금 | 2억 원 | 2억 1천만 원(1천만 원 인상) |
보증금과 월세가 함께 있는 경우, 보증금·월세를 더한 환산액을 기준으로 보는 방식이 일반적입니다. 다만 환산 기준과 적용 방식은 사안에 따라 달라질 수 있으므로, 금액이 크다면 계산 근거를 계약 전에 서로 확인해 두는 것이 좋습니다.
보증금과 월세를 바꿀 때 주의점
보증금을 월세로 돌리거나(전월세 전환) 그 반대로 조정할 때는 단순 5% 비교만으로 판단하기 어렵습니다. 보증금과 월세는 성격이 다른 금액이라, 별도의 전환 비율을 적용해 환산한 뒤 인상 폭을 따지게 됩니다.
예를 들어 '보증금을 낮추고 월세를 올리는' 조정은 표면적으로는 월세만 크게 오른 것처럼 보여도, 환산하면 전체 부담은 다를 수 있습니다. 그래서 조건을 바꿀 때는 변경 전후의 환산 기준을 함께 적어 두고, 합의 내용을 계약서·특약에 명확히 남기는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.
자주 하는 오해와 계약서 정리 팁
현장에서 자주 보이는 오해는 다음과 같습니다.
- '매년 5%씩 올릴 수 있다' — 상한은 갱신 시점의 한도이지 자동 인상 권리가 아닙니다.
- '5% 상한은 모든 계약에 무조건 적용된다' — 신규 계약 등 상황에 따라 다르게 볼 수 있습니다.
- '구두로 합의했으면 됐다' — 인상 금액과 적용 시점은 서면에 남겨야 나중에 입증에 도움이 됩니다.
갱신·인상 합의는 '직전 임대료, 인상률, 인상 후 금액, 적용일'을 숫자로 명확히 적어 양측이 같은 내용을 보관하는 것이 안전합니다. 전자문서법·전자서명법의 일반 원칙에 따라 전자적으로 작성·서명한 갱신 계약서나 합의서도 효력을 가질 수 있어, 비대면으로 작성하고 사본을 안전하게 보관하기에 편리합니다. 다만 금액이 큰 임대차는 개별 사안에 맞춰 전문가 확인을 받는 것이 안전합니다.