상가 임대차를 직접 작성해도 될까
상가 임대차 계약서는 정해진 양식이 따로 정해져 있지 않아, 핵심 항목만 빠짐없이 담으면 당사자가 직접 작성해도 됩니다. 중요한 것은 형식이 아니라 무엇을·얼마에·언제까지·어떤 조건으로 빌리는지를 명확히 적고, 양측이 확인 후 서명하는 것입니다.
다만 주택과 달리 상가는 권리금과 영업 인허가가 얽혀 있어 다툼이 생기기 쉽습니다. 그래서 직접 쓰더라도 권리금 회수, 업종·인허가, 원상회복 같은 부분은 특약으로 분명히 남겨 두는 것이 좋습니다.
직접 작성 단계별 순서
아래 순서대로 진행하면 누락을 줄일 수 있습니다.
- 권리관계 확인: 등기부등본으로 임대인이 실제 소유자인지, 근저당 등 권리관계가 있는지 확인합니다.
- 기본 항목 작성: 임대 목적물(호수·면적), 보증금·월 차임·관리비, 임대 기간, 용도·업종을 적습니다.
- 특약 정리: 권리금, 인허가, 원상회복, 인테리어·간판 같은 다툼 잦은 부분을 특약으로 명시합니다.
- 상호 확인·서명: 양측이 내용을 확인하고 서명한 뒤 계약서를 각자 보관합니다.
최근에는 종이 대신 전자 방식으로 작성·서명하는 사례도 늘고 있습니다. 전자문서법·전자서명법의 일반 원칙에 따라 전자적으로 작성·서명한 계약서도 효력을 가질 수 있고, 비대면으로 처리할 수 있습니다.
권리금·인허가 특약 넣는 법
상가에서 가장 자주 빠뜨리는 두 가지를 특약으로 정리합니다.
권리금 특약
권리금은 보통 신·구 임차인 사이에 주고받는 금액이라 임대차계약서의 필수 항목은 아닙니다. 다만 상가건물임대차보호법은 일정 조건에서 임대인이 정당한 사유 없이 권리금 회수 기회를 방해하지 못하도록 정하고 있어, 임대인의 협조 사항을 특약으로 적어 두면 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 구체적 보호 요건과 예외는 개별 사안에 따라 다르므로 전문가 확인을 권합니다.
인허가 특약
음식점·학원·미용업처럼 영업에 허가·신고가 필요한 업종은 인허가가 나오지 않으면 영업 자체가 불가능합니다. 따라서 "해당 점포에서 ○○ 업종의 인허가가 불가능할 경우 계약을 해제하고 보증금을 반환한다"처럼 조건을 특약으로 남겨 두는 것이 안전합니다. 정화조 용량, 소방·위생 기준, 용도지역 등으로 허가가 막히는 경우가 있으니 계약 전 관할 관청에 확인하세요.
특약은 구두로 합의하지 말고 반드시 글로 남기세요. 인테리어 철거, 간판, 관리비 분담처럼 다투기 쉬운 부분일수록 문서화가 안전합니다.
작성 전 체크리스트
서명 전에 아래를 점검하세요.
- 등기부등본상 소유자·권리관계 확인
- 보증금 + (월 차임 × 100)으로 환산보증금 계산해 보호 범위 가늠
- 희망 업종의 인허가 가능 여부를 관할 관청에 확인
- 권리금·인허가·원상회복을 특약으로 명시
- 관리비 항목·정산 방식과 차임 인상 조건 확인
싸인딜은 현재 서비스 초기 단계입니다. 지금 가입하면 무료 100건을 체험할 수 있고, 카카오 알림톡 발송·결제는 순차적으로 열립니다. 양식을 내려받아 빈칸을 채우는 대신, 대화하듯 말로 항목을 채워 상가 임대차 계약서 초안을 만들어 볼 수 있습니다. 다만 권리금·인허가 등 개별 쟁점의 법적 판단은 변호사·공인중개사 등 전문가 상담을 권장합니다.