가족 간 전세계약이 위험해지는 이유
부모가 자녀에게, 또는 형제·친척 사이에 집을 전세로 내주는 일은 흔합니다. 문제는 가족 간 거래가 세법상 '특수관계인 거래'로 분류돼, 정말 전세 거래인지 사실은 증여인지 더 엄격하게 본다는 점입니다. 계약서가 없거나 형식만 갖춘 채 실제 돈이 오가지 않으면, 전세보증금만큼을 무상으로 빌려준 것으로 보고 증여로 의심받을 수 있습니다.
아래 내용은 일반적인 정보 안내이며, 개별 사안의 세금 판단은 세무사 등 전문가 상담을 받는 것이 안전합니다. 다만 '실제 거래라는 증거를 남긴다'는 원칙은 어느 경우에나 도움이 됩니다.
증여로 의심받지 않는 4가지 원칙
핵심은 '진짜 거래처럼 보이게'가 아니라 '실제로 진짜 거래로 진행하고 그 기록을 남기는' 것입니다.
- 실제 자금 이동: 보증금이 계좌로 실제 입금돼야 합니다. 현금·장부상 처리만으로는 약합니다.
- 시세 수준의 조건: 보증금이 주변 시세와 동떨어지게 낮으면 차액만큼 이익을 준 것으로 볼 수 있습니다.
- 문서화: 계약서·자금 흐름·전입신고 등 객관적 자료를 갖춥니다.
- 자금 출처 설명 가능: 보증금을 낸 가족이 그 돈을 어디서 마련했는지 설명할 수 있어야 합니다.
계약서에 꼭 들어가야 할 항목
가족 사이라도 일반 주택 임대차계약서와 동일한 수준으로 작성하는 것이 안전합니다. 다음 항목을 빠짐없이 적습니다.
- 임대인·임차인 인적사항(이름, 주민등록번호 또는 생년월일, 연락처)
- 목적물 주소와 면적, 등기상 표시
- 전세보증금 액수와 입금 계좌·입금일
- 계약 기간(시작일·종료일)과 갱신 조건
- 관리비·공과금 부담 주체
- 보증금 반환 시점과 지연 시 처리
특약란에는 가족 거래일수록 더 구체적으로 적습니다. 예를 들어 '보증금 ○○○원을 ○월 ○일 □□은행 계좌로 임차인이 직접 이체한다', '계약 종료 시 보증금은 동일 계좌로 반환한다'처럼 자금 흐름과 일치하도록 명시하면, 나중에 계약서와 통장 내역이 서로를 뒷받침합니다.
자금 흐름은 이렇게 남긴다
계약서만큼 중요한 것이 돈의 흐름입니다. 다음을 함께 보관하세요.
- 보증금 이체 내역(이체 확인증·통장 사본)
- 임차인의 전입신고·확정일자 기록
- 보증금 출처를 설명할 수 있는 자료(예: 본인의 급여·예금·기존 자산 내역)
- 계약 갱신·반환 시점의 추가 이체 내역
계약일·서명·발송 시점이 기록으로 남으면, 나중에 '언제 작성된 계약인지' 다툼이 줄어듭니다. 전자적으로 작성·서명한 계약서는 작성과 서명 시점의 기록을 함께 남기기 쉬워, 가족 간 거래의 증빙으로 활용하기 좋습니다.
전자문서법·전자서명법의 일반 원칙에 따라 전자적으로 작성·서명한 임대차계약서도 효력을 가질 수 있습니다. 다만 보증금 규모가 크거나 자금 출처가 복잡하다면, 작성 전 세무·법률 전문가 확인을 받는 것이 안전합니다.
양식 받지 말고 말로 바로 작성
인터넷에서 받은 표준 양식은 가족 거래의 특약을 담기 어렵고, 빈칸을 채우다 보면 중요한 항목을 빠뜨리기 쉽습니다. 싸인딜은 베타·얼리액세스 단계로, 지금 가입하면 무료 5건을 먼저 체험할 수 있습니다. 양식을 내려받아 끙끙대는 대신, 대화하듯 말로 설명하면 가족 전세계약서의 항목과 특약을 짚어 가며 초안을 만들 수 있습니다. 카카오 알림톡 발송과 결제는 순차적으로 열리고 있으니, 우선 계약서 작성부터 가볍게 시작해 보세요.